قانونيون يوضحون تفسير الحكم الصادر من المحكمة الدستورية بشأن الإيجار القديم

يتساءل المواطنون في الشارع المصري، عن تفسير الحكم الصادر، من المحكمة الدستورية العليا بجلستها المعقودة اليوم السبت 9 نوفمبر الجاري،  برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وفي السطور التالية يوضح قانونيون تفسير الحكم الصادر من المحكمة الدستورية بشأن الإيجار القديم.

قانونيون يوضحون الحكم الصادر بشأن الإيجار القديم

وأوضح ميشيل حليم، المحامي بالنقض، والمستشار القانوني لرابطة مستأجري القانون القديم، إنشاء حكم الدستورية حجية جديدة للمستأجر في امتداد العلاقة الإيجارية للمستأجر بأنه لم يتعرض سوى لزيادة القيمة الإيجاريه للسكني، الأمر الذي يتتبعه غلق الحديث في كافه مشاريع القوانين بمجلس النواب بشان إنهاء العلاقه الإيجاريه وسيقتصر القانون فقط على زيادة القيمة الإيجاريه دون ثمة تعرض للإخلاء أو الطرد من الوحدات السكنية.

وأكد حكم الدستورية على توزان العلاقة بين المالك والمستأجر وألا يستغل المستأجر في احتياجه للوحدة السكنية وهذا يعني أنه لا يجوز أن تقاس الزيادة في القيمة الإيجارية بالقيمة الإيجارية السوقية الحالية، وهذا ما سيراعيه المشرع أن تكون الزيادات تدريجية، خلال سنوات، ولا يمكن قياس الزيادات في المباني القديمة مقارنة بالحديث وبالطبع سيؤخد في الاعتبار طبيعة المنطقة السكنية ورقيها ولم يتعرض حكم الدستورية للمستأجر الاداري والتجاري وذلك كون القانون ذاته يشمل زيادات سنوية في القيمة الإيجارية.

فيما أضاف المستشار هيثم عباس، المحامي بالنقض، أن الحكم الصادر اليوم من المحكمة الدستورية يعد حكما تاريخيا وأصبح مجلس النواب مطالب بأمر هام وهو تحديد قيمة إيجارية تتناسب مع تغير الزمان قبل نهاية الدور التشريعي في يوليو ٢٠٢٥ و حال عدم الاقرار بالزيادة السنوية يحق للملاك تنفيذ حكم المحكمة الدستورية لطرد المستأجرين في هذه الحالة و هذا الحكم فالمؤكد ينصب في صالح الملاك لكونه راعى امرين وهما القيمة المالية الضئيلة لا يجار الوحدات السكنية والتي لا تتناسب مع الظروف الاقتصادية الحالية والأمر الثاني يقرب الأمور تدريجيا نحو تحرير العلاقة الأبدية في عقود الايجار طبقا للقانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١.

تحرير العلاقة الأبدية بين المؤجر والمستأجر

وأشار المستشار هيثم عباس، بالنظر إلى الحكم الصادر اليوم من المحكمة الدستورية هو خطوة في تحرير العلاقة الأبدية بين المؤجر و المستأجر وفق قوانين الايجار الاستثنائية و هنا تثور مشكلة قانونية في كيفية تحديد ضوابط الاجرة و يوجد أماكن مستأجرة في مواقع مختلفة و الالزام على عاتق مجلس النواب و بالجملة قانونا كانت القيمة الايجارية غير متناسبة مع تغير الزمان كما أن تلك القوانين وضعت في ظروف استثنائية لم تعد موجودة الان ولكنها تركت إرث قانوني مجتمعي لكون كل طرف من المشكلة يري نفسة المالك وتغيرت العلاقة من مجرد علاقة إيجارية نظرا لكون العقد أبدى خلافا لحقيقة فحواه.

وقضت المحكمة الدستورية العليا بجلستها المعقودة، اليوم السبت، برئاسة المستشار بولس فهمي إسكندر، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون. 

وشيدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا. 

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية. 

وأعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.